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妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

質問 回答受付中

妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2017/12/24 13:36

ばっちょろげ

おはつ

回答数:8

編集

現在、2013年に居住用として購入した分譲マンションを、2016年から賃貸し不動産所得を得ています。

購入時は、「住宅ローン + 妻の祖父母からの住宅資金の贈与」という形で購入した為、持ち分を
私 : 7
妻 : 3
にて登記しています。
住宅ローンは全て債務者は私、抵当権設定者が妻になっています。

去年、所得税の青色申告承認申請書を提出し、マンション1室ですが青色申告の形で不動産事業を始めましたが、その際は私単独の事業(申請書の名前が私のみ)として始め、不動産収入は私一人のものとして確定申告をしました。


今年(2017年)に改めて帳簿の見直しをしている際にこの不動産収入(妻は現在無職で収入が無い)を、妻の収入として整理しようと考えているのですが、その際の制約や考え方について教えていただけますでしょうか。

1.妻の不動産収入と出来るか否かについて
→本質的には持ち分割合までは妻の収入と出来ると考えております。また共有名義であり、その部分を正確に計算するのは非常にややこしく、出来れば全てを妻の収入にしたいと考えていますが。そういったことは可能でしょうか。

2.持ち分割合のみ妻の不動産収入とする必要がある場合のローン経費の扱いについて
→経費として大きくかかってくるのはローン返済となりますが、このローンは私が全額債務者であるため、全額私の不動産所得の為の経費とし、妻は住宅ローン分としてはの実質経費ゼロ。という形にすることは出来るのでしょうか。

3.持ち分割合のみ妻の不動産収入とする場合の青色申告について
→現在、確定申告時の不動産所得については「10万円の青色申告特別控除」を利用しています。不動産所得を純粋に私と妻とで分ける場合、私の青色申告と妻の青色申告の二つを行うことになると考えています。こういったことを、同じマンションの一室にて行うことは可能でしょうか。

4.事業途中からの変更に要する手続きについて
→既に2016年は私単独の不動産所得として確定申告を済ませています。ここから、妻に全額移行、もしくは持ち分割合毎に分割した場合、今までの帳簿はそのまま継続させることは可能なのでしょうか。
※そもそも去年も持ち分割合毎に分割すべきだったということで、修正申告のようなものが必要となってしまうのでしょうか。(仮にそうだとしても、税額そのものは下がると思われますが)

5.問い合わせ先
→おそらく、個別の事情が多く最終的には税務署かどこかに相談する必要があると考えておりますが、相談先としては地域の税務署という形であってますでしょうか。

現在、2013年に居住用として購入した分譲マンションを、2016年から賃貸し不動産所得を得ています。

購入時は、「住宅ローン + 妻の祖父母からの住宅資金の贈与」という形で購入した為、持ち分を
私 : 7
妻 : 3
にて登記しています。
住宅ローンは全て債務者は私、抵当権設定者が妻になっています。

去年、所得税の青色申告承認申請書を提出し、マンション1室ですが青色申告の形で不動産事業を始めましたが、その際は私単独の事業(申請書の名前が私のみ)として始め、不動産収入は私一人のものとして確定申告をしました。


今年(2017年)に改めて帳簿の見直しをしている際にこの不動産収入(妻は現在無職で収入が無い)を、妻の収入として整理しようと考えているのですが、その際の制約や考え方について教えていただけますでしょうか。

1.妻の不動産収入と出来るか否かについて
→本質的には持ち分割合までは妻の収入と出来ると考えております。また共有名義であり、その部分を正確に計算するのは非常にややこしく、出来れば全てを妻の収入にしたいと考えていますが。そういったことは可能でしょうか。

2.持ち分割合のみ妻の不動産収入とする必要がある場合のローン経費の扱いについて
→経費として大きくかかってくるのはローン返済となりますが、このローンは私が全額債務者であるため、全額私の不動産所得の為の経費とし、妻は住宅ローン分としてはの実質経費ゼロ。という形にすることは出来るのでしょうか。

3.持ち分割合のみ妻の不動産収入とする場合の青色申告について
→現在、確定申告時の不動産所得については「10万円の青色申告特別控除」を利用しています。不動産所得を純粋に私と妻とで分ける場合、私の青色申告と妻の青色申告の二つを行うことになると考えています。こういったことを、同じマンションの一室にて行うことは可能でしょうか。

4.事業途中からの変更に要する手続きについて
→既に2016年は私単独の不動産所得として確定申告を済ませています。ここから、妻に全額移行、もしくは持ち分割合毎に分割した場合、今までの帳簿はそのまま継続させることは可能なのでしょうか。
※そもそも去年も持ち分割合毎に分割すべきだったということで、修正申告のようなものが必要となってしまうのでしょうか。(仮にそうだとしても、税額そのものは下がると思われますが)

5.問い合わせ先
→おそらく、個別の事情が多く最終的には税務署かどこかに相談する必要があると考えておりますが、相談先としては地域の税務署という形であってますでしょうか。

この質問に回答
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1件〜8件 (全8件)
| 1 |

1. Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2017/12/25 10:49

anoano

すごい常連さん

編集

1について
不動産登記の持分割合で収入を計上しなくてはなりません。このケースの場合、全額あなた様、全額妻様という申告は認められません。

2について
住宅ローンの債務者があなた様であれば、ローン経費(ローン返済元本を含まない)はあなた様の必要経費になると思います。

3について
青色申告特別控除は、納税者毎にあるので、あなた様と奥様のそれぞれに認められます。

4について
本来は2016年分まで遡る必要があるかと思われます。あなた様は更正の請求又は修正申告(中身によります)、奥様は期限後の確定申告になるかと思います。また奥様が青色申告の承認申請をしていない場合には、2017年分においても青色申告特別控除は適用できないことになります。

5について
最終的には、住所地を管轄する税務署になるかと思います。

1について
不動産登記の持分割合で収入を計上しなくてはなりません。このケースの場合、全額あなた様、全額妻様という申告は認められません。

2について
住宅ローンの債務者があなた様であれば、ローン経費(ローン返済元本を含まない)はあなた様の必要経費になると思います。

3について
青色申告特別控除は、納税者毎にあるので、あなた様と奥様のそれぞれに認められます。

4について
本来は2016年分まで遡る必要があるかと思われます。あなた様は更正の請求又は修正申告(中身によります)、奥様は期限後の確定申告になるかと思います。また奥様が青色申告の承認申請をしていない場合には、2017年分においても青色申告特別控除は適用できないことになります。

5について
最終的には、住所地を管轄する税務署になるかと思います。

返信

2. Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2017/12/25 23:43

編集

anoanoさん

返信ありがとうございます。
やはり、持分割合に分けて計上するということが正なんですね・・・・・。

ちなみに、共通の経費(固定資産税、管理費)やその支払い(銀行口座引き落とし、振込)については全て単一の帳簿にて管理しているのですが、これも持分割合に応じて分割する必要がある。ということですよね。

※一つの請求に対して複数の口座から払うことは出来ないので、その毎に片方では貸付金 、片方では借入金等の仕訳を記帳せねばならず、絶望的な手間が・・・・。

実際のところ、ここまでやっているものなのでしょうか。

anoanoさん

返信ありがとうございます。
やはり、持分割合に分けて計上するということが正なんですね・・・・・。

ちなみに、共通の経費(固定資産税、管理費)やその支払い(銀行口座引き落とし、振込)については全て単一の帳簿にて管理しているのですが、これも持分割合に応じて分割する必要がある。ということですよね。

※一つの請求に対して複数の口座から払うことは出来ないので、その毎に片方では貸付金 、片方では借入金等の仕訳を記帳せねばならず、絶望的な手間が・・・・。

実際のところ、ここまでやっているものなのでしょうか。

返信

3. Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2017/12/26 10:01

anoano

すごい常連さん

編集

ばっちょろげ様
マンション一室だけの貸付でしたら、事業的規模にはならないと思われますので、
仕訳を起こし複式簿記で記帳し、貸借対照表を付けたところで
青色申告特別控除65万円は認められません。

物件が一つなので、共通経費と個別経費の両方を単一の帳簿で管理するのは構いません(個別経費は誰の分かを明記します)。不動産所得の申告では損益計算書のみを作成すればいいので、一シートのエクセルなどを利用して、勘定科目ごとに集計した支払総額をあなた様分と奥様分に振り分ければいいのではないでしょうか?共通経費は持分割合で分けたうえで、個別経費を加算します。
その作業を仕訳を通せば、当然にややこしくなります。

ばっちょろげ様
マンション一室だけの貸付でしたら、事業的規模にはならないと思われますので、
仕訳を起こし複式簿記で記帳し、貸借対照表を付けたところで
青色申告特別控除65万円は認められません。

物件が一つなので、共通経費と個別経費の両方を単一の帳簿で管理するのは構いません(個別経費は誰の分かを明記します)。不動産所得の申告では損益計算書のみを作成すればいいので、一シートのエクセルなどを利用して、勘定科目ごとに集計した支払総額をあなた様分と奥様分に振り分ければいいのではないでしょうか?共通経費は持分割合で分けたうえで、個別経費を加算します。
その作業を仕訳を通せば、当然にややこしくなります。

返信

4. Re:Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2018/01/01 12:29

編集

>anoanoさん

ありがとうございます。

結局、気合いで全てを仕訳を通して持分割合別の帳簿を作り直しました。
結果、所詮妻の不動産所得は38万円以下だったので、持分割合別の不動産所得に計上しなおすと

・給与所得者の私(夫)の不動産所得は下がる(減税効果)
・無職の妻の不動産所得は38万円以下なので、扶養控除の枠内(控除額は変わらず)

ということで、実質的には現在効果のみなので、修正申告をしようと考えています。
この時、妻の不動産収入は実質20万円程度なのですが

・妻も確定申告をする必要があるのでしょうか
・その場合、青色申告申請を行えば0万円の青色申告特別控除を受けることは出来るでしょうか。
※扶養控除の範囲内か否かの所得は、この青色申告特別控除後(10万円)の所得とすることが出来るかどうか。

>anoanoさん

ありがとうございます。

結局、気合いで全てを仕訳を通して持分割合別の帳簿を作り直しました。
結果、所詮妻の不動産所得は38万円以下だったので、持分割合別の不動産所得に計上しなおすと

給与所得者の私(夫)の不動産所得は下がる(減税効果)
・無職の妻の不動産所得は38万円以下なので、扶養控除の枠内(控除額は変わらず)

ということで、実質的には現在効果のみなので、修正申告をしようと考えています。
この時、妻の不動産収入は実質20万円程度なのですが

・妻も確定申告をする必要があるのでしょうか
・その場合、青色申告申請を行えば0万円の青色申告特別控除を受けることは出来るでしょうか。
※扶養控除の範囲内か否かの所得は、この青色申告特別控除後(10万円)の所得とすることが出来るかどうか。

返信

5. Re:Re:Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2018/01/04 07:37

anoano

すごい常連さん

編集

妻さんの不動産所得が基礎控除額(38万円)以下なので、
白色申告である限り、
確定申告の必要はありません。

妻さんは、控除対象配偶者になりますが、
青色申告特別控除後の不動産所得で判断されます。
(ちなみに、控除対象配偶者は平成30年分より改正されます)

青色申告になると、たとえ不動産所得が基礎控除額以下であっても、
確定申告をしないといけなくなりますので、ご注意ください。


妻さんの不動産所得が基礎控除額(38万円)以下なので、
白色申告である限り、
確定申告の必要はありません。

妻さんは、控除対象配偶者になりますが、
青色申告特別控除後の不動産所得で判断されます。
(ちなみに、控除対象配偶者は平成30年分より改正されます)

青色申告になると、たとえ不動産所得が基礎控除額以下であっても、
確定申告をしないといけなくなりますので、ご注意ください。


返信

6. Re:Re:Re:Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2018/01/08 03:47

編集

anoanoさん、返信ありがとうございます

どうも「青色申告 = 確定申告」に勘違いしていたような気がします。
整理すると

妻が青色申告を行う場合
・条件は「個人事業の開業・廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出する
・不動産収入額は青色申告特別控除後(10万円)とすることが出来る
※分譲マンション一室なので事業的規模ではないことが前提
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば控除対象配偶者とすることが出来る
・「妻」として確定申告が必要

妻が白色申告を行う場合
・不動産収入額に青色申告特別控除を含むことが出来ない
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば控除対象配偶者とすることが出来る
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば「妻」として確定申告は不要

という形になると考えてますが、認識間違えていませんでしょうか。

夫として開業した(不動産収入を持分に分けなかった)のは2015年で、夫分のみ青色申告申請を行っていて、現在に至る状況です。なので
2015年度 → 妻は白色申告(確定申告不要)
2016年度 → 妻は白色申告(確定申告不要)
2017年度 → 妻も青色申告(確定申告必要)※今から1月15日までに申請を出せば
という形しか取り得る方法は無いかと考えています。

※2017年度移行も「白色申告+確定申告無し」と青色申告の10万円の控除を取るかは要判断。
※2015年度分は修正申告をすることが前提



妻の分も青色申告とするのは、10万円の控除が欲しくてということにはなりますが、この考え方で何かおかしなところがあればご指摘いただければと思います。


anoanoさん、返信ありがとうございます

どうも「青色申告 = 確定申告」に勘違いしていたような気がします。
整理すると

妻が青色申告を行う場合
・条件は「個人事業の開業・廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出する
・不動産収入額は青色申告特別控除後(10万円)とすることが出来る
※分譲マンション一室なので事業的規模ではないことが前提
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば控除対象配偶者とすることが出来る
・「妻」として確定申告が必要

妻が白色申告を行う場合
・不動産収入額に青色申告特別控除を含むことが出来ない
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば控除対象配偶者とすることが出来る
・不動産収入額が基礎控除額(38万円以下)であれば「妻」として確定申告は不要

という形になると考えてますが、認識間違えていませんでしょうか。

夫として開業した(不動産収入を持分に分けなかった)のは2015年で、夫分のみ青色申告申請を行っていて、現在に至る状況です。なので
2015年度 → 妻は白色申告(確定申告不要)
2016年度 → 妻は白色申告(確定申告不要)
2017年度 → 妻も青色申告確定申告必要)※今から1月15日までに申請を出せば
という形しか取り得る方法は無いかと考えています。

※2017年度移行も「白色申告+確定申告無し」と青色申告の10万円の控除を取るかは要判断。
※2015年度分は修正申告をすることが前提



妻の分も青色申告とするのは、10万円の控除が欲しくてということにはなりますが、この考え方で何かおかしなところがあればご指摘いただければと思います。


返信

7. Re:Re:Re:Re:Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2018/01/08 10:26

anoano

すごい常連さん

編集

不動産収入額ではなくて、不動産所得の金額です。
他に収入が無い妻さんはそれでいいと思います。

今から3月15日までに青色申請を出しても、
青色申告は2018年度からではないでしょうか?

妻さんの不動産所得が基礎控除額以下であり、確定申告が不必要な状況で、
わざわざ確定申告をしてまで青色申告特別控除の10万円を取る理由が
よくわかりません。
税務署の立場からすれば、夫さんが持分登記に応じて確定申告をするとなると、
過去の申告内容と異なるため、妻さんに申告をしてもらった方が解りやすい面がありますが、
青色申告に限りません。

不動産収入額ではなくて、不動産所得の金額です。
他に収入が無い妻さんはそれでいいと思います。

今から3月15日までに青色申請を出しても、
青色申告は2018年度からではないでしょうか?

妻さんの不動産所得が基礎控除額以下であり、確定申告が不必要な状況で、
わざわざ確定申告をしてまで青色申告特別控除の10万円を取る理由が
よくわかりません。
税務署の立場からすれば、夫さんが持分登記に応じて確定申告をするとなると、
過去の申告内容と異なるため、妻さんに申告をしてもらった方が解りやすい面がありますが、
青色申告に限りません。

返信

8. Re:Re:Re:Re:Re:Re:Re:Re:妻との共有名義不動産(分譲マンション)の賃貸収入の扱いについて

2018/01/09 16:31

編集

anoanoさん

回答ありがとうございます。

すいません、単語が不正確でした。ご指摘の通り不動産収入 → 不動産所得ですね。

後、各年度については記載が間違っていまして、書き直すと
2016年度分所得(2017年に確定申告)  → 妻は白色申告(確定申告不要)夫は更正の請求予定
2017年度分所得(2018年に確定申告)  → 妻は白色申告(確定申告不要)
2018年度分所得(2019年に確定申告)  → 妻も青色申告(確定申告必要)※今から1月15日までに申請を出せば

という風に考えています。
所詮ちょっとの金額なのですが、仮に今年妻がパートを始めた場合に扶養控除対象としての限度額が10万円分変わると考えているので、今年以降(来年の確定申告の為)の為に、妻の不動産所得も青色申告にしようと考えているところです。

※後は、既にエクセル上での帳簿は両方共に作成し終えてしまっているので、手間という分に関してはほとんど影響が無いということが挙げられます。

anoanoさん

回答ありがとうございます。

すいません、単語が不正確でした。ご指摘の通り不動産収入 → 不動産所得ですね。

後、各年度については記載が間違っていまして、書き直すと
2016年度分所得(2017年に確定申告)  → 妻は白色申告(確定申告不要)夫は更正の請求予定
2017年度分所得(2018年に確定申告)  → 妻は白色申告(確定申告不要)
2018年度分所得(2019年に確定申告)  → 妻も青色申告確定申告必要)※今から1月15日までに申請を出せば

という風に考えています。
所詮ちょっとの金額なのですが、仮に今年妻がパートを始めた場合に扶養控除対象としての限度額が10万円分変わると考えているので、今年以降(来年の確定申告の為)の為に、妻の不動産所得も青色申告にしようと考えているところです。

※後は、既にエクセル上での帳簿は両方共に作成し終えてしまっているので、手間という分に関してはほとんど影響が無いということが挙げられます。

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