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持ち回り保証金の消費税

質問 回答受付中

持ち回り保証金の消費税

2010/12/07 13:23

momonga

常連さん

回答数:4

編集

居者付の不動産賃貸物件が譲渡されるとき入居者からの預り保証金を売主が入居者へ返金せず、買主が売主に代わって預り保証金を返金する、「持ち回り保証金」なのですが、

売却した土地建物の持ち回り保証金を
土地と建物に按分して、
土地部分を非課税売上
建物部分を課税売上
で申告をしたのですが、
税務調査の時に、持ち回り保証金は、不課税と指摘を受けました。

売主からみれば債務免除に相当する利益のなので不課税なのかな
とその場は思いましたが、

↓サイトを見ると
http://www.u-ap.com/report/archives/2010/11/04/vol60-2/

もし買主が保証金等相当額を取得価額に算入しないで簿外としてしまった場合には、建物の取得に係る消費税の仕入税額控除漏れや減価償却費の過少計上による税負担の増加といった問題が生じることになり、保証金等返還時の税務会計処理でも問題が生ずることになります。


と、記載されていますが、
売主側では不課税売上で、買主側では課税仕入といったことに
なるのでしょうか??

居者付の不動産賃貸物件が譲渡されるとき入居者からの預り保証金を売主が入居者へ返金せず、買主が売主に代わって預り保証金を返金する、「持ち回り保証金」なのですが、

売却した土地建物の持ち回り保証金を
土地と建物に按分して、
土地部分を非課税売上
建物部分を課税売上
で申告をしたのですが、
税務調査の時に、持ち回り保証金は、不課税と指摘を受けました。

売主からみれば債務免除に相当する利益のなので不課税なのかな
とその場は思いましたが、

↓サイトを見ると
http://www.u-ap.com/report/archives/2010/11/04/vol60-2/

もし買主が保証金等相当額を取得価額に算入しないで簿外としてしまった場合には、建物の取得に係る消費税の仕入税額控除漏れや減価償却費の過少計上による税負担の増加といった問題が生じることになり、保証金等返還時の税務会計処理でも問題が生ずることになります。


と、記載されていますが、
売主側では不課税売上で、買主側では課税仕入といったことに
なるのでしょうか??

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1. Re: 持ち回り保証金の消費税

2010/12/07 15:04

かめへん

神の領域

編集

そもそも返還が予定されている保証金は、消費税の課税対象外ですから、税務署側の指摘が全面的に正しい事になります。

持ち回りと言っても、単に便宜上、入居者を経由せずに売主から買主へ債務が譲渡されただけですから、消費税が課税される余地はないものとなります。

掲げられているサイトが言われている課税云々というのは、保証金とは別の事を意味しています。

通常は、不動産の代金が1億円で、預かっている保証金が500万円とすると、売主と買主の間で支払われる代金は、1億円−500万円=9,500万円、という計算により、9,500万円となります。

ところが、サイトにある関西圏の取引慣行によれば、保証金を別建てせずに、仮に1億円なら、1億円の代金の授受だけが行われるというものです。

しかしながら、保証金の債務は現実に引き継がれる訳ですから、代金は1億円であっても、実質的には、保証金500万円が差し引かれていると考えて、実際の不動産代金は1億500万円と考えて、処理すべきというものです。
(要は、実質的には、1億500万円の不動産の代金から、500万円の保証金を差し引いて取引していると考えるからです)

ですから、その暗に相殺された仕訳を省略したまま処理すると、本来は、不動産、仮に全部が建物と考えると、本来は1億500万円が消費税の課税仕入の対象となるべきものが、1億円だけで処理されてしまい、500万円の課税仕入漏れとなって損をする事になりますし、減価償却の対象となる価額も、500万円漏れている事となり、結果的に減価償却費も計上漏れしてしまう、という説明です。
入居者の退去に際して、保証金を返還する場合も、そもそもの保証金の科目が残っていないので処理に困ってしまう、という意味です。
(もちろん、保証金残が無いからと行って、経費にもなりません)

これは売主側も同じで、仮に不動産が建物とすると、500万円分の消費税の課税売上漏れとなり、固定資産売却益も、その分計上不足となってしまう事になります。

たぶん、このサイトでは、買主側の視点で説明されているから、買主側の事しか書かれていないのでは、という感じがします。
(というより、売主側は、そもそも保証金残を有しているので、その処理も必要ですから、きちんと処理されるという前提だからかもしれません)

いずれにしても、返還を要する保証金は、消費税の課税対象とはなりえない事となります。

そもそも返還が予定されている保証金は、消費税の課税対象外ですから、税務署側の指摘が全面的に正しい事になります。

持ち回りと言っても、単に便宜上、入居者を経由せずに売主から買主へ債務が譲渡されただけですから、消費税が課税される余地はないものとなります。

掲げられているサイトが言われている課税云々というのは、保証金とは別の事を意味しています。

通常は、不動産の代金が1億円で、預かっている保証金が500万円とすると、売主と買主の間で支払われる代金は、1億円−500万円=9,500万円、という計算により、9,500万円となります。

ところが、サイトにある関西圏の取引慣行によれば、保証金を別建てせずに、仮に1億円なら、1億円の代金の授受だけが行われるというものです。

しかしながら、保証金の債務は現実に引き継がれる訳ですから、代金は1億円であっても、実質的には、保証金500万円が差し引かれていると考えて、実際の不動産代金は1億500万円と考えて、処理すべきというものです。
(要は、実質的には、1億500万円の不動産の代金から、500万円の保証金を差し引いて取引していると考えるからです)

ですから、その暗に相殺された仕訳を省略したまま処理すると、本来は、不動産、仮に全部が建物と考えると、本来は1億500万円が消費税の課税仕入の対象となるべきものが、1億円だけで処理されてしまい、500万円の課税仕入漏れとなって損をする事になりますし、減価償却の対象となる価額も、500万円漏れている事となり、結果的に減価償却費も計上漏れしてしまう、という説明です。
入居者の退去に際して、保証金を返還する場合も、そもそもの保証金の科目が残っていないので処理に困ってしまう、という意味です。
(もちろん、保証金残が無いからと行って、経費にもなりません)

これは売主側も同じで、仮に不動産が建物とすると、500万円分の消費税の課税売上漏れとなり、固定資産売却益も、その分計上不足となってしまう事になります。

たぶん、このサイトでは、買主側の視点で説明されているから、買主側の事しか書かれていないのでは、という感じがします。
(というより、売主側は、そもそも保証金残を有しているので、その処理も必要ですから、きちんと処理されるという前提だからかもしれません)

いずれにしても、返還を要する保証金は、消費税の課税対象とはなりえない事となります。

返信

2. Re: 持ち回り保証金の消費税

2010/12/07 16:14

momonga

常連さん

編集

こんにちは(*^▽^*)
いつも大変お世話になっております。

私の掲載したサイトの保証金とは別の事を意味してたんですね…

このサイトに掲載されている、契約書には、

「買主は、売主が各賃借人から預かり保管中の保証金等の返還債務を引き継ぎ、各賃借人との賃貸借契約の定めに従い、自己の責任で将来これを各賃借人に返済する責に任ずる」

と、掲載されていましたが、保証金が引継がれた場合は、
不動産代金が1億円であっても、実際の不動産代金は1億5千万円に
なるということですね。

税務署に指摘された契約書ではないですが、
今、同じような建物の売買による「持ち回り保証金」の処理を
どうしようか悩んでいるのですが、金額的には200万円なのですが、

契約書では、

「買主が引き受ける保証金返還債務の額は、別紙賃借人一覧表記載方法に従い、売主作成にかかる引渡し日以降における保証金の額とする。なお、売主は、当該保証金返還債務の額に相当する金員を買主に交付することを要しない。」


ですが、これを見ると、保証金の引継ぎの云々が記載されていないので、この分に関しての、持ち回り保証金は、不課税売上でも大丈夫でしょうか?

こんにちは(*^▽^*)
いつも大変お世話になっております。

私の掲載したサイトの保証金とは別の事を意味してたんですね…

このサイトに掲載されている、契約書には、

「買主は、売主が各賃借人から預かり保管中の保証金等の返還債務を引き継ぎ、各賃借人との賃貸借契約の定めに従い、自己の責任で将来これを各賃借人に返済する責に任ずる」

と、掲載されていましたが、保証金が引継がれた場合は、
不動産代金が1億円であっても、実際の不動産代金は1億5千万円に
なるということですね。

税務署に指摘された契約書ではないですが、
今、同じような建物の売買による「持ち回り保証金」の処理を
どうしようか悩んでいるのですが、金額的には200万円なのですが、

契約書では、

「買主が引き受ける保証金返還債務の額は、別紙賃借人一覧表記載方法に従い、売主作成にかかる引渡し日以降における保証金の額とする。なお、売主は、当該保証金返還債務の額に相当する金員を買主に交付することを要しない。」


ですが、これを見ると、保証金の引継ぎの云々が記載されていないので、この分に関しての、持ち回り保証金は、不課税売上でも大丈夫でしょうか?

返信

3. Re: 持ち回り保証金の消費税

2010/12/07 17:13

かめへん

神の領域

編集

「買主が引き受ける保証金返還債務の額は」とあるので、保証金返還債務自体は、間違いなく買主に引き継がれるという事かと思います。

ただ、「なお、売主は、当該保証金返還債務の額に相当する金員を買主に交付することを要しない」というのを読むと、保証金分を別途で現金で売主から買主に渡す事はない、という感じになりますね。

となれば、ひょっとしたら、これはまさに、ご紹介されていたサイトにある関西圏の取引慣行によるものに当たるのかな、という気がします。

とすると、先程の例を引っ張ると、不動産の代金として支払う額が仮に1億円とすると、不動産の価額は1億200万円(保証金の額を加算した金額)という事になるのでは、と思います。

ですから、不動産全部が建物と仮定すると、売主側が1億200万円が課税売上、買主側は1億200万円が課税仕入になる、という事かと思います。

「買主が引き受ける保証金返還債務の額は」とあるので、保証金返還債務自体は、間違いなく買主に引き継がれるという事かと思います。

ただ、「なお、売主は、当該保証金返還債務の額に相当する金員を買主に交付することを要しない」というのを読むと、保証金分を別途で現金で売主から買主に渡す事はない、という感じになりますね。

となれば、ひょっとしたら、これはまさに、ご紹介されていたサイトにある関西圏の取引慣行によるものに当たるのかな、という気がします。

とすると、先程の例を引っ張ると、不動産の代金として支払う額が仮に1億円とすると、不動産の価額は1億200万円(保証金の額を加算した金額)という事になるのでは、と思います。

ですから、不動産全部が建物と仮定すると、売主側が1億200万円が課税売上、買主側は1億200万円が課税仕入になる、という事かと思います。

返信

4. Re: 持ち回り保証金の消費税

2010/12/07 20:12

momonga

常連さん

編集

「引き受ける」・「引き継がれる」
引き受けるも、やはり引き継がれるという事ですよね。
私も今回のケースでは、課税売上になると思います。

持ち回り保証金がある場合は、契約書の保証金の取り扱い
がどうなってるかよく見ておかないといけませんね。

有難うございました!
また何かありましたらご指導宜しくお願い致します!(*^▽^*)

「引き受ける」・「引き継がれる」
引き受けるも、やはり引き継がれるという事ですよね。
私も今回のケースでは、課税売上になると思います。

持ち回り保証金がある場合は、契約書の保証金の取り扱い
がどうなってるかよく見ておかないといけませんね。

有難うございました!
また何かありましたらご指導宜しくお願い致します!(*^▽^*)

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