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銀行借入等について教えて下さい

質問 回答受付中

銀行借入等について教えて下さい

2010/08/29 10:09

atugi

おはつ

回答数:4

編集

弊社は借入も多く、まず本来事業を徹底的に見直しが必要ですが、

銀行の毎月の元金返済の額が多く(ほとんどの借入期間は5年です)
借入銀行の分散と借入期間の長期化と収益物件の検討です。
この事に絞って説明致します。

前期にある事情で不動産を売却致しました。
メイン銀行への元金返済が多額で、これを何とか対応を講じたいという事で以下の話があります。
こちらの一方的によい解釈で説明させて下さい。すいません。

別の地銀か新規銀行の関係筋から収益物件を購入し、その相当額といくらか金額を上乗せをして、その銀行から長期(10から20年)で借入を行います。
その余剰資金と手元資金でメインの銀行の何本かの借入の内、返済額の大きい約定借入の残を一括返済したいと交渉します。もちろんその前には毎月の返済額が多いので条件(長期化)の変更をお願いするのですが
多分不可能と思われます。?

さて上記の様な借入の期間長期化作戦って可能(よくある話)でしょうか?またはメイン銀行や他の銀行との関係にまずくこういう方法は辞めた方がよいでしょうか?

不十分な説明か解りませんが、よろしくお願い致します。
参考までにメイン銀行の約定返済の期日前返済の条文は以下です。

第5条(期限前弁済)
1・この契約に基づく債務について、甲(弊社)は乙(融資銀行)の承諾が無い限り期限前弁済を行わないものとする。
2・甲がやむをえない事情により、乙の承諾を得て期限前弁済を行う場合において、当該弁済日における再
運用利率が第1条第6号(借入利率の事です:2.1%です)に定める借入利率を下回る時は、甲は乙所定の
計算による清算金を乙に支払うものとする。この場合の清算金は、乙が当該弁済額を弁済日の翌日から最終
弁済期限までの期間(以下、残存日数という)について借入利率で運用した場合と再運用利率で運用した場合に
それぞれ得られる金額の差額を乙所定の方法により弁済日の現在価値に割り引いた金額とし、1年を365日とする日割計算で算出するもととする。ここで再運用利率とは、乙がインターバンク市場において当該弁済額を残存日数について運用することが出来る利率とする。


弊社は借入も多く、まず本来事業を徹底的に見直しが必要ですが、

銀行の毎月の元金返済の額が多く(ほとんどの借入期間は5年です)
借入銀行の分散と借入期間の長期化と収益物件の検討です。
この事に絞って説明致します。

前期にある事情で不動産を売却致しました。
メイン銀行への元金返済が多額で、これを何とか対応を講じたいという事で以下の話があります。
こちらの一方的によい解釈で説明させて下さい。すいません。

別の地銀か新規銀行の関係筋から収益物件を購入し、その相当額といくらか金額を上乗せをして、その銀行から長期(10から20年)で借入を行います。
その余剰資金と手元資金でメインの銀行の何本かの借入の内、返済額の大きい約定借入の残を一括返済したいと交渉します。もちろんその前には毎月の返済額が多いので条件(長期化)の変更をお願いするのですが
多分不可能と思われます。?

さて上記の様な借入の期間長期化作戦って可能(よくある話)でしょうか?またはメイン銀行や他の銀行との関係にまずくこういう方法は辞めた方がよいでしょうか?

不十分な説明か解りませんが、よろしくお願い致します。
参考までにメイン銀行の約定返済の期日前返済の条文は以下です。

第5条(期限前弁済
1・この契約に基づく債務について、甲(弊社)は乙(融資銀行)の承諾が無い限り期限前弁済を行わないものとする。
2・甲がやむをえない事情により、乙の承諾を得て期限前弁済を行う場合において、当該弁済日における再
運用利率が第1条第6号(借入利率の事です:2.1%です)に定める借入利率を下回る時は、甲は乙所定の
計算による清算金を乙に支払うものとする。この場合の清算金は、乙が当該弁済額を弁済日の翌日から最終
弁済期限までの期間(以下、残存日数という)について借入利率で運用した場合と再運用利率で運用した場合に
それぞれ得られる金額の差額を乙所定の方法により弁済日の現在価値に割り引いた金額とし、1年を365日とする日割計算で算出するもととする。ここで再運用利率とは、乙がインターバンク市場において当該弁済額を残存日数について運用することが出来る利率とする。


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1. Re: 銀行借入等について教えて下さい

2010/08/31 11:56

らん

さらにすごい常連さん

編集

こんにちは。

お書きの一番最後の第5条(期限前弁済)の内容からすると、
この場合の借入金利は長期固定金利方式で借入実行されているものと思われます。
そこで期限前に一括返済などをすると銀行側で当初予測した金利収益に影響が出るために、清算金を支払うものですね。
これは可能ですが、銀行側と良くお話しされて下さい。

さて、メイン銀行の借入が多く、その返済負担が大きい為に
>毎月の返済額が多いので条件(長期化)の変更をお願いするのですが多分不可能と思われます。?
とのことですが、これを銀行ではリ・スケジュール(略して リスケ)などと呼びます。

これは契約当初の返済額・期間では無理な状況になってきたために
銀行に申し出てスケジュールを長期化(延期化)させるものですが、
このこと自体は、会社の資金繰りが悪化したことを意味しますので、銀行側がリスケに応じたとしてもその段階でその借入は正常債権とはみなされなくなります。会社自体に対する評価も下がります。

従ってリスケに応じてもらっても、以後発生する新規の借入は、
御社の業績・資金繰りなどが余程改善し、銀行が納得しない限りは応じてもらえないと考えるのが銀行の通り相場です。

但し、昨年に当時の亀井金融相による中小企業金融安定化法成立による返済猶予=モラトリアムが実行されています。
返済猶予期間は最長で3年間ですが、全ての内容は企業と銀行との話し合いによって決まります(期間・返済月額・金利 その他)。
国も銀行に対して積極的に取組むよう指導していて、いつだかの新聞記事では確か十万件以上の実行がなされた旨が載っていました。
これによる方法も一策ではあります。
但しこれは銀行側にとっては努力義務でしかなく、国からの何らの保証もありませんので、銀行にとってはリスケと全く同じ扱いになります。

余談ですが、今現在モラトリアムを実行している企業が、その猶予期間中に本当に業績・財務改善などに取り組み、資金繰りを向上させなければ、猶予期限到来時には返済不可能で大変なことになります。

横道にそれましたが・・・メインそして他行とも良くご相談なさって下さい。

こんにちは。

お書きの一番最後の第5条(期限前弁済)の内容からすると、
この場合の借入金利は長期固定金利方式で借入実行されているものと思われます。
そこで期限前に一括返済などをすると銀行側で当初予測した金利収益に影響が出るために、清算金を支払うものですね。
これは可能ですが、銀行側と良くお話しされて下さい。

さて、メイン銀行の借入が多く、その返済負担が大きい為に
>毎月の返済額が多いので条件(長期化)の変更をお願いするのですが多分不可能と思われます。?
とのことですが、これを銀行ではリ・スケジュール(略して リスケ)などと呼びます。

これは契約当初の返済額・期間では無理な状況になってきたために
銀行に申し出てスケジュールを長期化(延期化)させるものですが、
このこと自体は、会社の資金繰りが悪化したことを意味しますので、銀行側がリスケに応じたとしてもその段階でその借入は正常債権とはみなされなくなります。会社自体に対する評価も下がります。

従ってリスケに応じてもらっても、以後発生する新規の借入は、
御社の業績・資金繰りなどが余程改善し、銀行が納得しない限りは応じてもらえないと考えるのが銀行の通り相場です。

但し、昨年に当時の亀井金融相による中小企業金融安定化法成立による返済猶予=モラトリアムが実行されています。
返済猶予期間は最長で3年間ですが、全ての内容は企業と銀行との話し合いによって決まります(期間・返済月額・金利 その他)。
国も銀行に対して積極的に取組むよう指導していて、いつだかの新聞記事では確か十万件以上の実行がなされた旨が載っていました。
これによる方法も一策ではあります。
但しこれは銀行側にとっては努力義務でしかなく、国からの何らの保証もありませんので、銀行にとってはリスケと全く同じ扱いになります。

余談ですが、今現在モラトリアムを実行している企業が、その猶予期間中に本当に業績・財務改善などに取り組み、資金繰りを向上させなければ、猶予期限到来時には返済不可能で大変なことになります。

横道にそれましたが・・・メインそして他行とも良くご相談なさって下さい。

返信

2. Re: 銀行借入等について教えて下さい

2010/09/02 07:52

atugi

おはつ

編集

ありがとうございます。
銀行との関係は大変参考になりました。
さて、私の良く解らない不動産関係の事ですが
弊社のアドバイザーと関係ある不動産仲介業者からの紹介で、
近い内に物件の検討資料を持って提案に来ると思います。
例えば2億のマンション物件、収益8%とかで、不動産と運転資金を抱き合わせて2.5億の長期借入を行い、手持資金と幾らかでメイン銀行の幾らかを一括返済するスキームです。
B/Sの状況から額的には上記のような感じです。
この様な都合のよい話って今時の経済状況で、どの様なリスクが
あるのでしょうか。よく解りません。
多額を借り収益物件で儲けるとか、ある意味での銀行肩代わりの事
の2つが主に不安に思う事ですが。
他にも何かあると思います。
上記について教えて頂きたく、よろしくお願い致します。


ありがとうございます。
銀行との関係は大変参考になりました。
さて、私の良く解らない不動産関係の事ですが
弊社のアドバイザーと関係ある不動産仲介業者からの紹介で、
近い内に物件の検討資料を持って提案に来ると思います。
例えば2億のマンション物件、収益8%とかで、不動産と運転資金を抱き合わせて2.5億の長期借入を行い、手持資金と幾らかでメイン銀行の幾らかを一括返済するスキームです。
B/Sの状況から額的には上記のような感じです。
この様な都合のよい話って今時の経済状況で、どの様なリスクが
あるのでしょうか。よく解りません。
多額を借り収益物件で儲けるとか、ある意味での銀行肩代わりの事
の2つが主に不安に思う事ですが。
他にも何かあると思います。
上記について教えて頂きたく、よろしくお願い致します。


返信

3. Re: 銀行借入等について教えて下さい

2010/09/02 08:48

らん

さらにすごい常連さん

編集

こんにちは。

御社が不動産業かどうかが判りませんが、お書きの内容から推察しますと不動産関係は本業ではなく資産運用を目的としているのかな?と感じました。

私も残念ながら不動産関係は全くの門外漢であり、御社の財務状況も当然判りません。
あえて一般論的に言えば、そのマンション物件から得られる収入(キャッシュイン)と、それに関する支出(キャッシュアウト)の関係を厳密に予測するしかないのでは と思います。

>例えば2億のマンション物件、収益8%とかで、

とのことですが、支出面では当然ながら借入の元本・利息の返済、
物件に関する税金関係、状況によっては貸主側の維持管理に関する支出(将来的支出)、あとは権利・抵当関係などなど・・・かと。

一方、収入面においてはすんなりと借り手が見つかり、早々家賃収入が得られれば宜しいのですが、それが遅れると借入の返済が先行しますから資金繰りに影響が出ますね。

最終的には御社内で総合的に判断して決定するでしょうが、
ご説明に来る方がどこまでの内容を示してくるかも判断材料の一要因かと。
高額ですので慎重にご検討を。。。

これらのことで更にお詳しい方のレスが付けば宜しいのですが・・・。

こんにちは。

御社が不動産業かどうかが判りませんが、お書きの内容から推察しますと不動産関係は本業ではなく資産運用を目的としているのかな?と感じました。

私も残念ながら不動産関係は全くの門外漢であり、御社の財務状況も当然判りません。
あえて一般論的に言えば、そのマンション物件から得られる収入(キャッシュイン)と、それに関する支出(キャッシュアウト)の関係を厳密に予測するしかないのでは と思います。

>例えば2億のマンション物件、収益8%とかで、

とのことですが、支出面では当然ながら借入の元本・利息の返済、
物件に関する税金関係、状況によっては貸主側の維持管理に関する支出(将来的支出)、あとは権利・抵当関係などなど・・・かと。

一方、収入面においてはすんなりと借り手が見つかり、早々家賃収入が得られれば宜しいのですが、それが遅れると借入の返済が先行しますから資金繰りに影響が出ますね。

最終的には御社内で総合的に判断して決定するでしょうが、
ご説明に来る方がどこまでの内容を示してくるかも判断材料の一要因かと。
高額ですので慎重にご検討を。。。

これらのことで更にお詳しい方のレスが付けば宜しいのですが・・・。

返信

4. Re: 銀行借入等について教えて下さい

2010/09/04 22:06

atugi

おはつ

編集

何度と教わり恐れ入ります。
質問は2つです。
1・収益物件はマンションです。
  問題点や落とし穴的な事柄等、素人に教えていただけないでし  ょうか。
2・メイン銀行へ毎月の返済額の延長(リスケ)願いについて。
  業績がジリ貧の中で、業績と返済額がアンバランスな状態で   す。弊社には残り少なくなりましたが、幾らかの不動産は
  まだあります。それを売却すれば資金は捻出できて返済は
  ある適度の期間は大丈夫ですが、その不動産から得るそこそこ  の収益が無くなり、ジリ貧に加えて収益の減少と、負のスパイ  ラルが働きます。
すいませんが、色々な考え方をお聞きしたく
よろしくお願い申し上げます。
  

  

何度と教わり恐れ入ります。
質問は2つです。
1・収益物件はマンションです。
  問題点や落とし穴的な事柄等、素人に教えていただけないでし  ょうか。
2・メイン銀行へ毎月の返済額の延長(リスケ)願いについて。
  業績がジリ貧の中で、業績と返済額がアンバランスな状態で   す。弊社には残り少なくなりましたが、幾らかの不動産は
  まだあります。それを売却すれば資金は捻出できて返済は
  ある適度の期間は大丈夫ですが、その不動産から得るそこそこ  の収益が無くなり、ジリ貧に加えて収益の減少と、負のスパイ  ラルが働きます。
すいませんが、色々な考え方をお聞きしたく
よろしくお願い申し上げます。
  

  

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